שלב 1 – החלטות שיש לקבל טרם כתיבת הפרוגרמה (כתיבת מסמך הייזום של הפרויקט):

  1. שטחי המבנה:

    1. נטו:
      • שטחים שימושיים- השטחים שלשמם מוקם הפרויקט והא עיקרי יעדי הפרויקט.
      • שטחי תנועה- השטחים המקשרים בין כלל השטחים בפרויקט (מסדרונות, פירי מעליות ומדרגות).
      • שטחים לצרכים טכניים- שטחים המוקדשים לטובת חדרי מכונות אם נדרש, חדרי חשמל, חדרי תקשורת וכו’.
      • שטחי שירות- השטחים התומכים בשטחים השימושיים כגון: מקלחות, שירותים, מטחונים וכו’.
      • ניתן למצוא פרויקטים שהשטחים הנוספים לשטחים השימושיים שהם עיקר הפרויקט, מהווים נתח של לא פחות מ- 30% עד 40% משטח הפרויקט.
    2. מעטפת וחציצה:
      • השטחים התפוסים על ידי קירות, מחיצות ועמודים.
    3. ברוטו: זהו שטח הפרויקט הכולל את שטח הנטו + המעטפת והחציצה.
  2. מערכות וציוד:

    1. ציוד אלקטרו-מכני של המבנה (מיזוג, מעליות, גנרטורים)
    2. מערכות שונות (תקשורת, אוויר דחוס, בקרת מבנה וכו’).
    3. ציוד תפעולי (למשל במטבחים תעשייתים יש חשיבות עצומה לציוד התפעולי כגון: מכונות הדחה, תנורים גדולים, מכונות קילוף, סירי בישול וכו’).
    4. ריהוט קבוע וקיים (ארונות, שולחנות, וכו’).
  3. קרקע ופיתוח:

    1. מגרש – פרטים על האתר המיועד לבניה, או תקציב המוקדש לצורך רכישת קרקע כלשהי.
    2. תשתיות- חשמל, מים, ביוב, תקשורת (היכן יש להתחבר? האם כלל התשתיות קיימות באתר?)
    3. תעבורה- דרכי הגישה לשטח, חניה במידת הצורך.
    4. פיתוח השטח- האם נדרשת פתרון נופי? האם יש צורך בכבישים פנימיים בתוך הפרויקט?

שלב 2 – הכנת חלופות:

החלופות צריכות לתת מענה לכל הנתונים המופיעים במסמך הייזום. החלופות השונות יכולות להיות הן בבחירת הציוד, הן בבחירת שיטת הבניה, הן בבחירת שיטות המימון השונות וכו’.
לכל אחת מהחלופות צריך:

  1. לוחות זמנים עקרוניים
  2. אומדן תקציב ראשוני.
  3. תזרים תקציבי.

כיצד יבחר היזם את החלופה בהתאם לסוג היזם:

בענף התעשיה: השיקולים בעיקרם יהיו כלכליים-תפעוליים, כך שהפרויקט ישפר את יכולות המפעל או יוסיף תכונות שטרם היו בו. האילוץ שמכוון את היזם בענף זה הינו גבול הכדאיות להשקעה וזמן החזר ההשקעה שלו. לפיכך בהצגת חלופות למגזר זה רצוי לשים דגש על דיוק באומדנים על מנת שמקבל ההחלטה יוכל לקבל אותה באופן המיטבי עבורו.
בענף הדיור והמסחר: השיקולים הם כלכליים-מסחריים בלבד!, את היזם מעניין רק הרווחיות של הפרויקט ולא מעבר. החלופה שתמקסם את רווח היזם לרוב היא זו שתתקבל (כמובן שהיא חייבת לענות על מסמך הייזום). לפיכך בהצגת חלופות למגזר זה, רצוי לשים דגש על התקציב הנדרש, פשטות הביצוע והשירותי האחזקה שידרשו מהיזם לתת ללקוחותיו בעתיד.
בבניה הציבורית (מוסדות): השיקולים הם כלכליים-חברתיים. התקציב לרוב מגיע מתרומות או כספי מדינה, ולכן האילוץ העקרי בפרויקטים אלו הינו היקף התקציב שהתקבל לטובת הפרויקט. בפרויקטים מסוג זה הדבר החשוב ביותר בהצגת החלופות הוא לתת מענה מיטבי בהתאם לאילוץ הקיים אצל היזם שלרוב הם ביחד או לחוד: זמן וכסף. בסופו של דבר יזם בתחום הבניה הציבורית מחפש איש אמון שדרכו הוא יוכל לממש את החזון של הפרויקט שלו, לכן יש לשים לב לרמת השירות המוצעת בכל אחת מהחלופות.

שלב 3 – בחירת החלופה וכתיבת הפרוגרמה:

מהי הפרוגרמה?

  1. הפרוגרמה היא מסמך כתוב המפרט באופן מדויק את ייעודיי הפרויקט על כל מרכיביו וסיכום הדרישות לשלב התכנון.
  2. המסמך הינו חשוב ביותר ולכל אורך חיי הפרויקט, תמיד יהווה בסיס לדיונים ולהשוואה עתידית לצורך בחינה האם הפרויקט עמד במטרותיו וביעדיו.
  3. מהיותו מסמך כתוב המאושר על ידי כלל בעלי העיניין בפרויקט, הוא צריך להפחית את מספר האי ההסכמות העתידיות במהלך חיי הפרויקט.

היתרונות בכתיבת פרוגרמה:

  1. כלי לבירור יסודי של צרכי הלקוח תוך דו שיח עם גורמי מקצוע.
  2. יצירת מסמך המזהה את אבני הדרך הגדולים לבחינה על ידי צוות התכנון מראשית הפרויקט.
  3. אמצעי לזיהוי נקודות תורפה במהלך הפרויקט והכלים לפתור אותם.
  4. מתן הנחיות תכנון ליועצי המערכות.
  5. הפרוגרמה כמוצר מוגמר מהווה כלי בקרה על השינויים ביעדי הפרויקט (אם היו כאלה) בזמן התכנון המפורט.

המשתתפים בהכנת הפרוגרמה:

  1. מנהל הפרויקט
  2. מהנדס אזרחי
  3. אדריכל
  4. צוות מקצועי
  5. צוות היגוי (בעיקר במוסדות ציבוריים).

תהליך הכנת הפרוגרמה:

  1. ריכוז מידע.
  2. עיבוד צרכי הלקוח והתהליכים הנדרשים בפרויקט.
  3. פירוט דרישות תפעוליות
  4. קביעת צרכים מפורטת
  5. איזון תקציבי
  6. שלבי השלמה ותיקונים (טיוטא)
  7. הפצת הפרוגרמה

מה כוללת הפרוגרמה:

  1. תפעול: מה מהות הפרויקט? (שירות? אחסנה? תהליך ייצור?), מי מגיע לפרויקט? מהיכן להיכן יש תנועה בתוך המוצר הסופי של הפרויקט?
  2. כמויות: שטחים נדרשים, צריכות חשמל מוערכות, ציוד, ריהוט, מידות כללליות וכו’.
  3. איכות: אורך חיים נדרש לפרויקט, סוג הבניה המבוקשת, רמת אחזקה מבוקשת וכו’
  4. תקציב: כוללני ומפורט כלל הניתן בשלב זה עבור הבניה, הציוד, ההוצאות הנלוות, וכו’.
  5. תחזית התפתחות: גידול דרישה, הגדלת ייצור, אופציות פיתוח עתידיות וכו’.
  6. קריטריונים לתכנון: הנחיה כמותית של כיווני פתרונות תכנוניים רצויים (לדוגמא האם המבנה יוגדר כמבנה בבניה ירוקה או לא?).

רשימת תיוג לכתיבת הפרוגרמה (על פי ראשי פרקים):

  1. ייעוד הבניין ותפקידו הפונקציונאלי.
  2. תקציבים ושלבי הבניה.
  3. דרישות לקראת איתור המגרש לבניה.
  4. חוקי בניין החלים על כתם הקרקע.
  5. המגרש וסביבתו.
  6. דמות הבניין בראות היזם.
  7. העמסות ופתחים.
  8. בניה תת קרקעית
  9. תחבורה וחניה
  10. תברואה
  11. אספקת מים חמים וקרים
  12. אספקות תשתיות על מיוחדות (לדוגמא: דלק).
  13. ביוב
  14. הסקה
  15. ניקוז
  16. קירור ואוורוור
  17. פינוי אשפה
  18. חשמל
  19. תקשרות
  20. תובלה פנימית
  21. בטיחות
  22. בקרת מבנה
  23. אקוסטיקה
  24. גינון ופיתוח שטח
  25. ביטחון
  26. ריהוט
  27. עיצוב פנים
  28. שילוט
  29. כריזה
  30. מטבחים
  31. חדרי אוכל
  32. מזנונים

 

© החומר מלקח מתוך הקורס: ניהול פרויקטי בניה בשלב הייזום, שניתן ע”י ד”ר דורה קואינקה-זאל, מהפקולטה להנדסה אזרחית וסביבתית בטכניון.