את סוגי פרויקטי הבניה ניתן לסווג למספר תתי קטגוריות:

  1. מבנים: מגורים, מסחר, תעשיה, משרדים, מבני ציבור, מבני חינוך, מבני בריאות וכו’.
  2. הנדסה אזרחית: כבישים, גשרים, דרכים, מסילת ברזל, קווי מים, חשמל וביוב וכו’.
  3. הנדסת תהליכים: מפעלי חשמל, מפעלי מים, בתי זיקוק, חומרי כימיים, מפעלי עץ וכו’.
  4. בנייה בטחונית: מחסני חימוש, בונקרים, מבנים מוגנים לאב”כ, תשתיות לקליטת אמצעי לחימה חדשים (מטוסים, טנקים ועוד…) וכו’.
  5. עבודות אחזקה.

מאפייני ענף הבנייה:

  1. הייצור אינו סדרתי – כל פרויקט הוא משהו חדש.
  2. פיזור גאוגרפי של הייצור- כל פרויקט יכול להיות מוקם באזור שונה ולא מקובצים יחד.
  3. משך הביצוע אורך.
  4. מספר רב של גורמים מעורבים בתהליך
  5. מושפע ישירות מהחלטות המתקבלות ע”י הממשלה והגופים הציבוריים.
  6. ביצוע בסביבה משתנה ודינאמית.
  7. שימוש בכוח אדם לא מיומן ברובו.
  8. קושי לנבא את הדרישות שוק עבור דרישות כוח אדם.
  9. מידור של הגורמים המעורבים (קבלן, יזם, מתכננים): לטובה- שומר על הגינות בין הגורמים השונים. לרעה- לא מביא לידיי ביטוי את האילוצים והנסיון שיש לכל אחד מהגורמים.

מאפייני פרויקטי הבניה:

  1. מוצר ייחודי.
  2. המוצר הוא גדול פיזית.
  3. המוצר הסופי אינו ניתן להעברה או לשינוע, ולכן הוא חשוף לאקלים הסביבתי.
  4. מוצר שמשך זמן בנייתו לוקח זמן רב.
  5. מוצר בעל ערך גבוה ועלויות גבוהות.
  6. נדרש פירוט מפורט ככל הניתן על מנת להביא את המוצר המבוקש כגון: תוכניות, מפרטים, חוזים, כתבי כמויות וכו’.
  7. בתהליך בניית המוצר יש צורך בשילוב של מגוון שיטות עבודה וטכנולוגיות שונות.

הגורמים המעורבים בפרויקט הבניה:

  1. יזמים
  2. מתכננים
  3. רשויות התכנון
  4. גורמי הביצוע:
  5. קבלנים.
  6. חברות לניהול הבניה, מנהלי פרויקטים, מפקחים וכו’.
  7. ספקי ציוד וחומר
  8. רשויות הוראה ותקינה

שלבי פרויקט הבניה:

  1. ייזום- הגדרת צרכים או הצגת רעיון.
  2. קרקע לבניה.
  3. רישוי עפ”י חוק התכנון והבניה.
  4. שיטת המימון ואבני דרך לתשלומים.
  5. הגדרת המטרה הרצויה על ידי היזם.
  6. הכנת פרוגרמה ותכנון ראשוני המציג את עקרונות התכנון.
  7. רישוי
  8. תכנן אדריכלי והנדסי:
  9. תכנון סופי
  10. תכנון מפורט.
  11. עריכת מסמכי מכרז.
  12. הוצאת מכרז ורכש (התקשרות עם קבלנים).
  13. ביצוע הבנייה בפועל.
  14. בדיקות ומסירות.
  15. אכלוס ושימוש: תפעול, שנת בדק, ואחריות קבלן בהתאם לחוק התכנון והבניה.

רישוי – הגדרות:

הליך סטטוטורי: הליך הנדרש על פי חוק.

תכנית סטטוטורית: תכנית שאושרה מכוח חוק התכנון והבניה.

רשות סטטוטורית: רשות שהוקמה על פי החוק, למשל רשות שדות התעופה, רשות הנמלים וכו’.

הליך אישור סטטוטורי:

  1. הגשת תוכנית
  2. תיאום עם גורמים רלוונטים.
  3. הגשת תסקיר (במידה ונדרש).
  4. אישור התסקיר ע”י המשרד לאיכות הסביבה.
  5. דיון להפקדה במליאת הועדה המחוזית (הועדה לתכנון ובניה).
  6. הפקדת התוכנית
  7. מתן זמן להתנגדויות הציבור.
  8. אישור ומתן תוקף לתוכניות.

בקשה להיתר בניה:

רשאי להגיש אדריכל, מהנדס, או הנדסאי (לפי המגבלות החלות עליו).

אישור ורישוי – הכנת בקשת רישוי (“גרמושקה”) לועדה המקומית תכלול:

  1. הוכחת בעלות על השטח.
  2. תוכנית העמדת המבנה ברחוב (מבוצע ע”י מודד).
  3. תוכנית חניה (לפחות חניה אחת לדירה).
  4. תוכנית לקומה טיפוסית.
  5. חתכים
  6. תוכנית חזיתות.
  7. חישובי אחוז הבניה משטח הקרקע.

גורמים נוספים המעורבים באישור:

  1. הג”א (הגנה אזרחית- פיקוד העורף).
  2. כיבוי אש.
  3. משרד הבריאות
  4. המשרד לאיכות הסביבה.
  5. חברת חשמל
  6. בזק.

פעילויות נדרשות בשלב הביצוע של פרויקט בנייה:

  1. תכנון הביצוע:
  2. הכנת לוחות זמנים.
  3. הקצאת משאבים.
  4. תקצוב משאבים פיננסים
  5. תכנון אתר
  6. תכנון הזמנת חומרים לאתר.
  7. היערכות לביצוע:
  8. התקשרות עם קבלני משנה.
  9. ארגון השטח ומתקני העזר.
  10. הצבת ציוד הבניה.
  11. הקמת מערכות בקרה (הנדסית, פיננסית, לוגיסטית)
  12. שירות בתקופת האחריות.
  13. ביצוע:
  14. תיאום והפעלה.
  15. הזמנת חומרים ציוד ושירותים.
  16. בקרה
  17. התחשבנויות עם ספקים, מזמין, קבלני משנה וכו’.
  18. סיום ביצוע והכנה לתפעול:
  19. בדיקת מערכות וקבלת אישורי הגורמים האזרחיים המקצועיים (כיבוי, חשמל בזק וכו’).
  20. פירוק ציוד ומתקנים.
  21. מסירת הפרויקט למזמין.
  22. התחשבנות סופית
  23. שירות בתקופת האחריות

© החומר מלקח מתוך הקורס: ניהול פרויקטי בניה בשלב הייזום, שניתן ע”י ד”ר דורה קואינקה-זאל, מהפקולטה להנדסה אזרחית וסביבתית בטכניון.